Rapport d’étude cartographique sur la préfaisabilité du BIMBY dans le quartier de Bois d’Olives :

1- Informations générales concernant le projet

Réalisation :

Thomas BOYER Licence 3 Géographie et Aménagement du territoire thomasjeanmathias@gmail.com

A l’intention du Service Foncier et Aménagement de la commune de St Pierre (La Réunion).

Sous la direction de Mr Thierry PAYET (DGA) et Dominique GUILLY (Responsable projets ANRU de Saint Pierre).

Temporalité :

Début de l’étude : 29/06/2020

Fin de l’étude : 15/07/2020

Précisions concernant cette publication :

Les orthophotographies ne seront publiables pour des raisons de droit de propriété, il ne sera donc publié uniquement les cartographies avec pour fond de carte des fonds neutres.

L'orthophotographie originale (figure 1) sera remplacée par un fond de carte Géoportail.

2- Contexte problématique et objectifs :

Le quartier de Bois d’Olive possède un fort potentiel de densification, la démarche BIMBY est l’une des possibilités s’offrant aux collectivités permettant une densification douce basée sur la mise en place d’un projet de territoire faisant des locaux les acteurs principaux du renouvellement du tissus pavillonnaire et dans certaines mesures le BIMBY peut permettre à la collectivité d’améliorer la mobilité intra-quartier de Bois d’Olives. La méthodologie BIMBY repose donc sur trois phases :

· Une phase de diagnostic urbain par la définition du potentiel de densification

· Une phase de précision du potentiel théorique par la concertation habitante

· Une phase de stratégie et de traduction réglementaire de cette stratégie

L’objectif ici est de répondre à la première phase de la méthodologie BIMBY et donc grâce à de l’analyse spatiale et de la photo-interprétation déterminer dans une dimension théorique les zones de préfaisabilité du BIMBY au sein du quartier. Cet objectif se décline en trois volets :

· Cartographier les propriétés dégradées, densifiables et comportant plusieurs habitats.

· Exécuter une analyse de la densité de ces trois variables dans le quartier.

· Croiser les données et cartographier les espaces théoriquement les plus compatibles à la méthode de densification douce BIMBY.

3- Méthodologie

3.1- Terrain étudié et données mobilisées (Source : Direction Aménagement du territoire de St Pierre)

La Commune de Saint‐Pierre (81 244 habitants) fait partie de l’EPCI de la CIVIS (Communauté Intercommunale des Villes Solidaires), située au Sud de l’île de la Réunion. La Commune présente 6 quartiers de la géographie prioritaire. Le quartier de Bois d’Olives visible sur la figure 1, fera l’objet d’étude de ce rapport. Il constitue une entité à part entière de la commune, une « ville dans la ville », situé à 5 km du centre‐ville. Le quartier présente des enjeux à la fois à l’échelle communale, à l’échelle intercommunale, mais également à l’échelle du bassin de vie sud de l’île où cohabitent deux communautés d’agglomération (CIVIS et CASUD) formant un bassin de population d’environ 300 000 habitants1. La mixité y est l’un des points marquants, bel exemple de l’enracinement de la culture réunionnaise offrant à ce quartier une authentique diversité ethnique, culturelle, sociale et architecturale. Néanmoins, force est de constater un réel besoin d’aménagement et de dynamisation territoriale dans Bois d’Olives où une potentielle ségrégation socio-spatiale peut très bientôt ou commence déjà à s’implanter si rien n’est fait. En effet, la périphérie plus spacieuse et au foncier plus offrant, connait un récent essor en raison de récentes constructions de lotissements pavillonnaires, d’habitats collectifs et d’habitats individuels. Le bâti ancien du quartier est vieillissant, ne donnant que peu de possibilités à différentes insertions à la population du quartier. Dans certaines ruelles la dégradation des habitats et l’inexistence d’expertise au niveau de l’aménagement, des mobilités douces intra-urbaines, et de la densification des terrains introduit de façon positive les potentialités que peut apporter le BIMBY au quartier de Bois d’Olives.

Figure 1 : Le quartier de Bois d’Olives. (Source : Géoportail).

La figure 1 renseigne sur la localisation du quartier et permet , le quartier bordé au Sud par des terres agricoles possède deux ravines, «la Ravine des Cabris » et «la Ravine Trois Marres» nécessitant des aménagements spéciaux différant des zones de plaines, les risques d’aléas hydrologiques sont moyennement faibles mais existants nécessitant donc des opérations d’aménagement « Ravine », mettant la densification, si réel potentiel, sous la maîtrise des experts en collaboration avec les locaux.

Après avoir pris connaissance du terrain d’étude, il faut prendre connaissance des données et les données mobilisées pour cette étude seront donc de différentes natures :

· Orthophotographie du quartier de Bois d’Olives datant de 2019.

· Rapports d’études menées par les collectivités différents cabinets.

3.2- Démarche de traitement et d’analyse :

Etape 1 : Découpage du quartier

A partir de l’orthophotographie, réaliser un découpage précis du quartier à étudier (Figure 1) et ensuite faire grâce au SIG un rognage de l’image ne laissant derrière lui que la zone d’étude.

Etape 2 : Terrains multi-habitats

Cartographier les parcelles avec plusieurs habitats en six catégories :

· Grand terrain

· Grand terrain avec habitats dégradés

· Moyen terrain

· Moyen terrain avec habitats dégradés

· Petit terrain

· Petit terrain avec habitats dégradés

Etape 3 : Terrains densifiables

Cartographier les parcelles densifiables en quatre catégories :

· Fortement densifiable

· Moyennement densifiable

· Faiblement densifiable

· Non densifiable

Chaque catégorisation répond à une règle bien définie.

· Fortement densifiable : Si la parcelle est vierge mais bien délimitée, elle est automatiquement classée comme densifiable, dans la mesure où elle est déjà habitée il faut qu’elle fasse au total au moins dix fois la taille du plus gros ouvrage qu’elle possède.

· Moyennement densifiable : La parcelle est obligatoirement habitée et doit faire au moins quatre fois la taille du plus gros ouvrage qu’elle possède.

· Faiblement densifiable : La parcelle est obligatoirement habitée et doit faire moins de quatre fois la taille du plus gros ouvrage qu’elle possède.

· Non densifiable : tout le reste du quartier.

Etape 4 : Habitats dégradés

Cartographier les parcelles comportant des habitats dégradés puis cartographier le rapport entre les parcelles densifiables et les parcelles comportant des habitats dégradés.

Etape 5 : Analyses par mailles hexagonales

Effectuer une analyse par mailles hexagonales menant à la création plusieurs cartes montrant la concentration dans une zone hexagonale de 50 mètres de diamètre et environ 0.5 hectare selon plusieurs thématiques :

· Concentration des terrains comportant plusieurs habitats.

· Concentration des terrains densifiables.

· Concentration des terrains comportant des habitats dégradés.

Etape 6 : Cartographie des zones à potentiel BIMBY.

Croiser les données obtenues grâce à l’analyse par mailles et créer une carte de priorité d’application du BIMBY à partir des données les plus compatibles et pertinentes. Les deux types de données retenues sont celles concernant la concentration des terrains densifiables et celles concernant la concentration des terrains comportant des habitats dégradés. Les terrains comportant plusieurs habitats sont intéressants et utiles à l’analyse mais ne doivent pas être superposées aux données à propos des terrains densifiables et habitats dégradés, sous peine de perdre en précision concernant la localisation des zones de potentiel BIMBY.

Dernière étape :

La dernière étape consiste à aller sur le terrain pour réaliser une carte mentale des zones à priorité BIMBY avec l’appuie d’un expert en charge d’opérations d’aménagement sur ce territoire (D. Guilly). Cette opération permet par la suite de transférer les données récoltées sur SIG et de mettre en forme la carte des données récoltées sur le terrain.

Enfin vient donc la comparaison entre les modélisations réalisées au préalable et la carte mentale réalisée sur le terrain selon l’avis de l’expert qui se réfère à son expérience et sa connaissance du terrain. Pour ce faire il faudra sur SIG superposer la couche des potentielles poches BIMBY issue de la photo-interprétation et de l’analyse spatiale et la carte issue des données récoltées sur le terrain. Cela donnera une nouvelle carte qui croisera de manière complémentaire les deux angles d’approche du quartier et permettra de valider l’analyse établie avant la partie terrain.

4- Résultats

4.1 : Cartographies des propriétés densifiables, dégradées et comportant plusieurs habitats.

La densifiabilité des terrains est un critère significatif, en prendre connaissance permet de localiser les terrains où le BIMBY peut potentiellement être appliqué dans Bois d’Olives.

NON PUBLIABLE : Figure 2 : Densifiabilité des terrains compatibles au BIMBY dans Bois d’Olives. (Données : Ortophoto Bois d’Olives 2019) (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

Figure 3 : Densifiabilité des terrains compatibles au BIMBY dans Bois d’Olives. (Traitement : SIG Quantum Gis, Illustrator)

Tableau 1 : Proportions en hectares des différents degrés de densifiabilité BIMBY des terrains de Bois d’Olives.

Les figures 2 et 3 montrent qu’il y a dans le quartier une forte proportion de terrains densifiables horsmis les zones agricoles, de ZAC et de ravines qui relèvent déjà de projets d’aménagement ne concernant pas le BIMBY. Il faut rappeler que le BIMBY concerne les propriétés déjà établies, comme le montre le tableau 1, les terrains fortement densifiables sont en supériorité surfacique, ce qui vient confirmer que le BIMBY est théoriquement applicable si l’on se réfère à une logique purement métrique dans le quartier de Bois d’Olives.

Néanmoins, au-delà de la densifiabilité des parcelles, il faut prendre en compte d’autres paramètres comme la localisation des habitats dégradés qui pourrait mettre en évidence des problématiques importantes comme le besoin d’amélioration de la qualité de vie des locaux.

NON PUBLIABLE : Figure 4 : Le rapport aux terrains densifiables des habitats dégradés du quartier de Bois d’Olives. (Données : Ortophoto Bois d’Olives 2019) (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

Figure 5 : Le rapport aux terrains densifiables des habitats dégradés du quartier de Bois d’Olives. (Données : Ortophoto Bois d’Olives 2019) (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

Ici lors de la photo-interprétation il a été repéré 123 habitats dégradés et force est de constater une dispersion de ces habitats plutôt homogène sur le territoire. Visuellement une structure spatiale longiforme d’habitats dégradés est mise en évidence le long de la Ravine des Cabris, il est possible d’émettre l’hypothèse que ce soient les plus anciens bâtiments mais encore le foncier le moins cher en raison du paysage de ravine. En revanche la majorité des habitats dégradés se localise dans la partie principale du quartier située entre la Ravine Trois Marres et la Ravine des Cabris, dont le centre historique et actuellement vieillissant nécessite une particulière attention à différents niveaux auxquels peut s’agréger le BIMBY.

L’agrégation d’habitats dégradés prenant forme à plusieurs endroits est à prendre en compte en raison de potentiels agrandissements de ces agrégats d’habitats dégradés faisant germer l’idée de potentiels bidonvilles dans Bois d’Olives traduisant de forts contrastes spatiaux, sociaux et économiques. De plus, la grande majorité de ces habitats dégradés se localise sur des terrains densifiables encourageant une fois de plus la préfaisabilité du BIMBY, le postulat ici serait donc d’encourager une logique de rénovation des habitats selon plusieurs stratégies. La première serait d’accompagner les propriétaires pendant la rénovation et/ou la construction de leurs habitats en leur apportant un soutien technique et administratif les orientant aux directives d’optimisation du quartier initialement établies par la commune. L’autre stratégie serait de donner l’opportunité aux locaux en situation de précarité de rénover leurs habitats et pourquoi pas de construire un nouvel habitat sur leurs terrains en achetant une petite partie de leurs parcelles permettant d’améliorer la mobilité douce intra-quartier (venelles, trottoirs, voies cyclables…).

Mais est-ce que la construction de nouveaux habitats sur les terrains déjà bâtis de Bois d’Olives est-elle une pratique courante dans ce quartier ?

Figure 6 : Les terrains de Bois d’Olives possédant plusieurs habitats. (Données : Ortophoto Bois d’Olives 2019) (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

Cette carte montre qu’il y a une bonne proportion de terrains possédant au moins deux habitats, cela permet de voir que la tendance à la densification du tissu pavillonnaire est bien réelle sur le territoire et permet d’émettre l’hypothèse de solide liens familiaux auxquels vient s’agréger un important attachement territorial. Des regards croisés sur les figures 4, 5 et 6 permettent d’établir un hypothétique lien entre terrains multi-habitats et les habitats dégradés, laissant comme constat que les rangs sociaux moyens à bas sont plus enclins à densifier leurs terrains dans une logique communautaire ou de renouvellement de leurs habitats.

Les cartes jusque maintenant réalisées ont permis de localiser les terrains densifiables, les habitats dégradés et les terrains multi-habitats donnant lieux à de multiples hypothèses et constats. Mais pour repérer d’éventuelles potentielles zones d’action BIMBY il faut prendre connaissance de la concentration des éléments spatiaux antérieurement cartographiés.

NON PUBLIABLE : Figure 7 : La concentration des terrains densifiables compatibles au BIMBY de Bois d’Olives. (Données : Ortophoto Bois d’Olives 2019) (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

Figure 8 : La concentration des terrains densifiables compatibles au BIMBY de Bois d’Olives. (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

La figure 7 et 8 permettent de localiser, grâce aux polygones les plus colorés, les zones où se concentrent le plus de terrains densifiables dans Bois d’Olives. Les zones les plus colorées sont les zones spatialement plus intéressantes concentrant le plus d’opportunités de densification et pourquoi pas d’application du BIMBY. La répartition spatiale de ces zones à fortes opportunités de densification se traduit par une localisation au centre des différentes poches et cordons de bâti du quartier. En comparant la figure 5 et 8, il est possible d’expliquer cette répartition en théorisant que les terrains les plus anciens, les plus vastes et les plus densifiables sont situés aux centrex de ces cordons et poches de bâti et donc, si cette logique est poursuivie, il est possible de dire que les autres terrains densifiables plus éloignés des centres sont moins nombreux. Ces derniers ayant été construit plus tard et répondant donc à une logique urbaine et immobilière plus récente de densification du quartier découpant le territoire en parcelles plus petites, dans une logique d’urbanisation centrée sur l’habitat pavillonnaire unique ou double, tout au plus. Une analyse de l’évolution du bâti de Bois d’Olives au cours des dernières décennies pourrait confirmer ou non cette hypothèse.

Respectant l’ordre établis par les précédentes cartographies, il faut maintenant prendre en compte la concentration d’habitats dégradés pour mettre en lumière les zones où la précarité justifie le BIMBY.

NON PUBLIABLE : Figure 9 : La concentration des habitats dégradés compatibles au BIMBY de Bois d’Olives. (Données : Ortophoto Bois d’Olives 2019) (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

Figure 10 : La concentration des habitats dégradés compatibles au BIMBY de Bois d’Olives. (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

Ici il est possible de voir les zones concentrant le plus d’habitats dégradés très souvent liés à une situation de précarité des propriétaires. Ces habitats dégradés, lors de la photo-interprétation ont été localisés uniquement à l’état de la toiture des bâtiments qui est souvent un signe représentatif de précarité, mais il faut nuancer en émettant l’hypothèse que les habitats dégradés soient possiblement plus nombreux car une bonne toiture peu après tout aussi abriter des ménages précaires. Force est de constater une plus grande concentration d’habitats dégradés sur toute la moitié Ouest de la zone d’étude.

NON PUBLIABLE : Figure 11 : Concentration des zones potentielles d’action BIMBY dans Bois d’Olives. (Données : Ortophotographie Bois d’Olives 2019) (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

Figure 12 : Concentration des zones potentielles d’action BIMBY dans Bois d’Olives. (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

Cette analyse par grille hexagonale montre les poches prioritaires d’action BIMBY du quartier, elle résulte d’un croisement des données concernant les habitats dégradés et les terrains densifiés. Il est possible ici d’établir quatre zones principales d’action, la plus importante étant à l’Ouest du quartier.

NON PUBLIABLE : Figure 13 : La carte mentale réalisée à l’aide d’un des experts en charge du projet BIMBY lors d’une analyse de terrain en comparaison à la cartographie de la concentration des zones potentielles d’action BIMBY dans Bois d’Olives. (Données : Carte mentale (D. Guilluy), orthophotographie de Bois d’Olives 2019) (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

Figure 14 : La carte mentale réalisée à l’aide d’un des experts en charge du projet BIMBY lors d’une analyse de terrain en comparaison à la cartographie de la concentration des zones potentielles d’action BIMBY dans Bois d’Olives. (Données : Carte mentale, D. Guilluy) (Traitement : SIG QuantumGis, Illustrator)

5- Discussion et conclusion :

L’analyse réalisée à partir d’une orthophotographie du quartier de 2019 a permis de localiser de potentielles zones de réalisation du BIMBY dans Bois d’Olives, mais en raison de sa nature purement théorique elle mérite d’être complétée par une analyse de terrain, un sondage et pourquoi pas une phase de concertation avec la population, permettant d’ajouter des dimensions spatiales, économiques mais surtout sociales et d’affiner les cartographies préalablement établies et redessinant de façon plus précise les poches d’action BIMBY.

Pour conclure, la stratégie de densification douce du tissu pavillonnaire du quartier de Bois d’Olives est théoriquement applicable au sein du quartier de Bois d’Olives, en raison d’une forte proportion de terrains densifiables. Au-delà de cela il y a un bon nombre d’habitats aux toitures dégradées qui sont des signes précurseurs de précarité sur un territoire mais qui introduisent une proportion sûrement plus forte de précarité, la toiture n’étant pas le seul facteur explicatif. Le croisement de ces deux types de données permet de confirmer la faisabilité du BIMBY, et ce postulat est conforté par une existence antérieure de la tendance du multi-habitat sur les parcelles prouvant que la densification du quartier par les habitants est déjà présente mais qu’elle mérite d’être orientée par les experts pour une optimisation idéale du quartier à l’avenir.

Sources :

1 : NPNRU Bois d’Olives – Plan guide V2